Avant de vous lancer dans un projet immobilier, il est essentiel de connaître les règles d’urbanisme qui s’appliquent à votre terrain. Le certificat d’urbanisme est justement l’un des premiers documents à obtenir pour vous assurer de la faisabilité de votre projet. Mais qu’est-ce que ce certificat, et comment l’obtenir ? Cet article vous apporte toutes les réponses.
Qu’est-ce que le certificat d’urbanisme?
Le certificat d’urbanisme est un document administratif délivré par la mairie de la commune où se situe le terrain concerné. Il a pour objectif d’informer le demandeur sur les règles d’urbanisme applicables à un terrain donné et sur les droits et obligations attachés à ce terrain. Il existe deux types de certificats : le certificat d’information générale, également appelé certificat d’urbanisme informatif, et le certificat d’urbanisme opérationnel.
Le certificat d’urbanisme informatif
Ce premier type de certificat permet au demandeur de connaître les dispositions générales du plan local d’urbanisme (PLU) ou du document qui en tient lieu (carte communale, règlement national d’urbanisme…). Il indique notamment les zones du PLU dans lesquelles se trouve le terrain, ainsi que les servitudes d’utilité publique qui peuvent y être attachées. Le certificat d’urbanisme informatif ne préjuge pas de la faisabilité du projet, mais il permet d’avoir une première idée des contraintes réglementaires.
Le certificat d’urbanisme opérationnel
Plus complet que le certificat d’urbanisme informatif, le certificat d’urbanisme opérationnel donne des informations précises sur la faisabilité d’un projet immobilier. Il indique notamment si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet décrit dans la demande (construction, division parcellaire, changement de destination…), et précise les conditions de desserte par les réseaux publics (eau, assainissement, voirie…).
Pour obtenir un certificat d’urbanisme opérationnel, il est nécessaire de fournir un certain nombre d’éléments sur le projet envisagé, tels que sa nature et son importance. Cela permet à l’autorité compétente (la mairie ou l’établissement public de coopération intercommunale) de vérifier que le projet respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur.
Comment obtenir un certificat d’urbanisme ?
Pour demander un certificat d’urbanisme, il faut remplir un formulaire Cerfa n°13410*04 en deux exemplaires et le déposer à la mairie de la commune concernée. Ce formulaire est téléchargeable sur le site service-public.fr. Il est également possible de faire une demande en ligne via ce site.
La demande doit être accompagnée des pièces suivantes :
- un plan de situation du terrain (à l’échelle 1/5000e ou 1/25000e) ;
- un plan cadastral (si le terrain est cadastré) ;
- une notice descriptive du projet (pour le certificat d’urbanisme opérationnel).
Une fois la demande déposée, la mairie dispose d’un délai d’un mois pour instruire la demande de certificat d’urbanisme informatif et de deux mois pour une demande de certificat d’urbanisme opérationnel. Si la mairie ne répond pas dans les délais impartis, un certificat d’urbanisme tacite est considéré comme accordé.
Quelle est la durée de validité du certificat d’urbanisme ?
Le certificat d’urbanisme est valable pendant une durée de 18 mois. Il est toutefois possible de demander une prorogation de 18 mois supplémentaires, à condition que les règles d’urbanisme n’aient pas évolué entretemps. La demande de prorogation doit être faite avant l’expiration du certificat initial, en utilisant le formulaire Cerfa n°13410*04.
Quelles sont les conséquences juridiques du certificat d’urbanisme ?
Obtenir un certificat d’urbanisme opérationnel constitue un véritable « permis préalable » pour le demandeur. En effet, il garantit que le projet respecte les règles d’urbanisme en vigueur à la date de délivrance du certificat et le protège ainsi contre les évolutions ultérieures de ces règles. Toutefois, cela ne dispense pas de demander un permis de construire ou une autorisation d’urbanisme si le projet le nécessite.
Il est important de noter que le certificat d’urbanisme n’est pas un document opposable aux tiers. Autrement dit, il ne peut pas être invoqué devant un juge pour contester un refus ultérieur de permis de construire ou d’autorisation d’urbanisme, par exemple.
En résumé, le certificat d’urbanisme est un outil essentiel pour connaître les règles qui s’appliquent à un terrain et préparer au mieux votre projet immobilier. Il vous permettra de vérifier la faisabilité du projet envisagé et facilitera vos démarches ultérieures auprès des services d’urbanisme. N’hésitez donc pas à vous renseigner et à solliciter ce document avant de vous lancer dans la réalisation de votre projet.