Face à la volatilité des marchés financiers et à la recherche de placements sécurisés et rentables, l’investissement dans l’immobilier agricole se présente comme une alternative intéressante. Ce secteur, souvent méconnu du grand public, offre pourtant de belles opportunités pour diversifier son patrimoine et participer au développement d’une agriculture durable. Cet article vous propose de découvrir les enjeux et les avantages liés à l’investissement dans l’immobilier agricole.
Comprendre le marché de l’immobilier agricole
L’immobilier agricole englobe tous les biens immobiliers ayant vocation à être utilisés pour des activités agricoles : terres cultivables, prairies, vignobles, forêts, bâtiments d’élevage ou de stockage… On distingue généralement deux types d’investisseurs sur ce marché : les exploitants agricoles eux-mêmes et les investisseurs externes (particuliers, entreprises, fonds d’investissement…).
Selon la Fédération nationale des Safer (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural), le marché français de l’immobilier agricole représente environ 10 milliards d’euros par an, dont près de 20% réalisés par des investisseurs non-agriculteurs. En 2020, le prix moyen du foncier agricole en France s’établissait à 6 070 euros par hectare, en hausse de 0,6% par rapport à 2019.
Les avantages de l’investissement dans l’immobilier agricole
Investir dans l’immobilier agricole présente plusieurs atouts pour les investisseurs :
- La stabilité du marché : contrairement aux marchés financiers, le foncier agricole est moins sujet aux fluctuations et offre une meilleure protection contre l’inflation. De plus, la demande en terres cultivables ne cesse de croître face à l’accroissement des besoins alimentaires mondiaux.
- La diversification du patrimoine : le secteur agricole permet d’investir dans des actifs tangibles et complémentaires aux placements traditionnels (actions, obligations, immobilier résidentiel…). Cette diversification permet de réduire les risques liés à la concentration de son portefeuille d’investissement.
- La rentabilité : selon les régions et les types de cultures, le rendement locatif annuel moyen varie entre 2 et 4% pour les terres arables et peut atteindre 5 à 6% pour certaines parcelles viticoles ou forestières. À cela s’ajoutent les éventuelles plus-values réalisées lors de la revente du bien.
- L’impact environnemental et social : en investissant dans l’immobilier agricole, les investisseurs peuvent contribuer au développement d’une agriculture durable et responsable. Cela passe notamment par le soutien aux exploitations biologiques, la préservation de la biodiversité ou encore l’accompagnement des jeunes agriculteurs.
Les différentes formes d’investissement
Plusieurs solutions existent pour investir dans l’immobilier agricole :
- L’achat en direct : il s’agit d’acquérir une parcelle agricole et de la louer à un exploitant. Cette solution offre une grande liberté de choix quant aux types de cultures, aux emplacements géographiques et aux modalités de gestion du bien. Néanmoins, elle implique également davantage de responsabilités et de contraintes pour l’investisseur (entretien, relations avec les exploitants…).
- Les Groupements fonciers agricoles (GFA) : ces structures permettent à plusieurs investisseurs de se regrouper pour acquérir et gérer collectivement des biens agricoles. Les GFA offrent ainsi une mutualisation des risques et des compétences, ainsi qu’une simplification administrative et fiscale.
- Les fonds d’investissement spécialisés : plusieurs fonds privés ou publics se sont développés ces dernières années pour répondre à la demande croissante d’investissements dans l’immobilier agricole. Ils proposent aux particuliers d’investir indirectement dans ce secteur en achetant des parts du fonds. Ces véhicules d’investissement offrent une diversification géographique et sectorielle importante, ainsi qu’une gestion professionnelle des actifs.
Les risques et précautions à prendre
Comme tout investissement, l’immobilier agricole présente des risques qu’il convient d’anticiper et de maîtriser :
- Les aléas climatiques et sanitaires : inondations, sécheresses, maladies animales ou végétales… Les conditions météorologiques et environnementales peuvent affecter la productivité des terres et donc leur rentabilité locative.
- La dépendance aux subventions publiques : une partie importante des revenus agricoles provient des aides de la Politique agricole commune (PAC) de l’Union européenne. Une réduction ou une modification de ces soutiens financiers peut impacter la rentabilité des exploitations.
- Le respect des réglementations environnementales : en tant que propriétaire foncier, l’investisseur doit veiller au respect des normes environnementales en vigueur (gestion des ressources en eau, protection de la biodiversité…) et anticiper les évolutions législatives dans ce domaine.
Pour limiter ces risques, il est essentiel de bien s’informer sur le marché de l’immobilier agricole, de diversifier ses investissements (types de cultures, régions…) et de s’entourer d’experts du secteur (conseillers fonciers, notaires spécialisés…).
L’investissement dans l’immobilier agricole constitue une opportunité intéressante pour diversifier son patrimoine et participer au développement durable du secteur agricole. Il convient néanmoins de bien se renseigner et de prendre en compte les spécificités de ce marché pour réaliser un placement sûr et rentable.