Face à la pression immobilière grandissante à Toulouse, le logement locatif intermédiaire (LLI) émerge comme une réponse stratégique aux défis urbains contemporains. La ville rose, victime de son attractivité, voit ses prix grimper et ses quartiers centraux devenir inaccessibles pour de nombreux ménages. Entre le parc social saturé et le marché privé aux tarifs prohibitifs, une frange croissante de la population se retrouve dans l’impasse. Le LLI, positionné entre ces deux segments, représente une alternative capable de fluidifier le parcours résidentiel des Toulousains et d’atténuer les tensions sur le marché immobilier local. Cette solution, encore insuffisamment développée, mérite une attention particulière dans la métropole occitane.
La crise du logement à Toulouse : un diagnostic alarmant
La métropole toulousaine connaît depuis plusieurs décennies une croissance démographique soutenue. Avec plus de 10 000 nouveaux habitants chaque année, Toulouse figure parmi les villes françaises les plus dynamiques. Cette attractivité, portée par le secteur aéronautique et spatial, le pôle universitaire et la qualité de vie reconnue, génère une demande de logements qui dépasse largement l’offre disponible.
Les chiffres parlent d’eux-mêmes : le taux de vacance des logements est tombé sous la barre des 2% dans certains quartiers centraux, signe d’un marché extrêmement tendu. Les prix de l’immobilier ont connu une hausse vertigineuse de près de 30% ces dix dernières années. Le loyer moyen au mètre carré atteint désormais 12,5€ dans le centre-ville et dépasse les 10€ dans la première couronne. Cette inflation immobilière touche particulièrement les classes moyennes, trop aisées pour prétendre au logement social mais insuffisamment fortunées pour accéder à la propriété ou se loger dignement dans le parc privé.
Les conséquences de cette situation sont multiples. On observe une gentrification accélérée des quartiers centraux, une périurbanisation excessive qui étire les temps de transport et aggrave l’empreinte écologique de la ville, ainsi qu’une précarisation résidentielle croissante. Des professions pourtant indispensables au fonctionnement urbain (enseignants, infirmiers, techniciens, jeunes actifs) se voient contraintes de s’éloigner toujours plus du cœur de la métropole.
Face à cette situation, les politiques publiques traditionnelles montrent leurs limites. Le parc social, qui représente environ 20% des résidences principales à Toulouse, ne peut absorber seul la demande. En 2022, plus de 30 000 demandes de logements sociaux restaient insatisfaites dans l’agglomération toulousaine. Les délais d’attente s’allongent, dépassant fréquemment trois ans pour un appartement dans les quartiers recherchés.
Le marché privé, quant à lui, répond principalement aux besoins des investisseurs et des ménages les plus aisés. La construction neuve, malgré un rythme soutenu, ne parvient pas à modérer les prix en raison de la rareté du foncier et de l’orientation des programmes vers le haut de gamme.
C’est dans ce contexte que le logement locatif intermédiaire apparaît comme une solution prometteuse pour désengorger le marché immobilier toulousain et offrir une alternative viable aux ménages des classes moyennes.
Qu’est-ce que le logement locatif intermédiaire et pourquoi Toulouse en a besoin
Le logement locatif intermédiaire (LLI) constitue un segment spécifique du parc immobilier français, positionné stratégiquement entre le logement social et le marché locatif privé. Sa caractéristique principale réside dans son niveau de loyer, plafonné à environ 15 à 20% en-dessous des prix du marché libre. Cette formule s’adresse prioritairement aux ménages dont les revenus dépassent les plafonds du logement social classique, mais qui peinent néanmoins à se loger convenablement dans le secteur privé.
À Toulouse, le besoin de LLI s’avère particulièrement aigu en raison de la structure socio-économique de la population. La ville compte une proportion significative de professions intermédiaires, liées notamment au secteur aéronautique (Airbus, ATR, Safran), à l’écosystème des startups, ou encore aux services publics. Ces ménages, dont les revenus se situent entre 2 et 4 SMIC, constituent précisément la cible du logement intermédiaire.
Les avantages du LLI pour Toulouse sont multiples :
- Il permet de maintenir les classes moyennes dans le tissu urbain, préservant ainsi la mixité sociale
- Il fluidifie les parcours résidentiels en offrant une étape entre le logement social et l’accession à la propriété
- Il limite l’étalement urbain en proposant des solutions habitables dans des zones déjà urbanisées
- Il contribue à réguler le marché locatif global en créant une offre alternative
Le cadre juridique du LLI repose principalement sur l’ordonnance du 20 février 2014, complétée par diverses dispositions fiscales incitatives. Les opérateurs peuvent bénéficier d’une TVA réduite à 10% et d’une exonération de taxe foncière pendant 20 ans, en contrepartie d’un engagement à maintenir des loyers modérés pendant une durée minimale. Ces dispositifs ont été renforcés par la loi ELAN de 2018, qui a facilité la production de logements intermédiaires par les bailleurs sociaux via leurs filiales dédiées.
Dans le contexte toulousain, le LLI répond à plusieurs enjeux spécifiques. D’abord, il offre une solution aux zones tendues de la première couronne (comme Colomiers, Blagnac ou Tournefeuille) où la pression immobilière s’intensifie. Ensuite, il permet de valoriser certaines friches urbaines ou industrielles en reconversion, comme le secteur de Montaudran ou l’ancien site AZF. Enfin, il s’inscrit parfaitement dans les objectifs de densification modérée portés par le Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi).
Les plafonds de ressources applicables au LLI à Toulouse (zone B1) permettent à une large part de la population d’y prétendre. À titre d’exemple, un couple avec un enfant peut y accéder avec des revenus annuels allant jusqu’à 51 525€, ce qui correspond au profil de nombreux ménages toulousains.
Malgré ces atouts indéniables, le développement du logement intermédiaire reste encore limité dans l’agglomération toulousaine. En 2022, il ne représentait que 2% du parc locatif total, bien loin des objectifs fixés par les documents programmatiques comme le Programme Local de l’Habitat (PLH). Cette situation appelle à une mobilisation renforcée des acteurs publics et privés pour accélérer la production de LLI.
Les acteurs clés du développement du LLI à Toulouse
Le déploiement du logement locatif intermédiaire à Toulouse implique une constellation d’acteurs dont la coordination détermine l’efficacité de cette stratégie immobilière. Chacun joue un rôle spécifique dans l’écosystème complexe de la production de logements intermédiaires.
Au premier rang figurent les opérateurs institutionnels spécialisés dans le LLI. CDC Habitat, filiale de la Caisse des Dépôts, s’impose comme le leader national avec une présence marquée dans l’agglomération toulousaine. Son programme « Trajectoire 2024 » prévoit la livraison de plus de 1 000 logements intermédiaires dans la métropole. In’li, émanation du groupe Action Logement, développe progressivement son parc toulousain, avec une ambition affichée de 500 nouveaux logements d’ici 2025. À leurs côtés, des acteurs comme Vilogia Premium ou Poste Habitat complètent l’offre institutionnelle.
Les bailleurs sociaux locaux s’engagent désormais dans la production de LLI via leurs filiales dédiées. Toulouse Métropole Habitat, principal bailleur public du territoire, a créé en 2020 une structure spécifique pour développer son offre intermédiaire. De même, Les Chalets, acteur historique du logement social toulousain, a diversifié son intervention vers le segment intermédiaire. Cette évolution permet de mobiliser l’expertise de ces organismes tout en respectant la stricte séparation comptable imposée par la réglementation.
Les promoteurs privés jouent un rôle croissant dans la production de LLI, souvent en partenariat avec les investisseurs institutionnels. Des groupes comme Kaufman & Broad, Vinci Immobilier ou LP Promotion intègrent désormais une part de logements intermédiaires dans leurs opérations toulousaines. Cette évolution est favorisée par la sécurité qu’offre la vente en bloc à des investisseurs institutionnels, particulièrement appréciable en période d’incertitude économique.
Du côté des collectivités territoriales, Toulouse Métropole exerce une influence déterminante à travers ses prérogatives en matière d’urbanisme et de foncier. La métropole dispose de plusieurs leviers pour encourager le LLI :
- L’inscription d’objectifs quantifiés dans le Programme Local de l’Habitat
- L’utilisation du droit de préemption urbain pour constituer des réserves foncières
- La négociation de quotas de logements intermédiaires dans les grandes opérations d’aménagement
- L’adaptation des règles d’urbanisme pour faciliter la densification raisonnée
La Région Occitanie et le Département de Haute-Garonne interviennent de façon plus indirecte, notamment via des dispositifs de garantie d’emprunt ou des subventions ciblées pour l’innovation dans l’habitat.
Les investisseurs institutionnels constituent un maillon fondamental de la chaîne. Outre les filiales de la Caisse des Dépôts et d’Action Logement, on observe l’intérêt croissant des compagnies d’assurance (AXA, CNP), des caisses de retraite et des fonds d’investissement spécialisés pour le LLI toulousain. Ces acteurs y trouvent un rendement modéré mais sécurisé, particulièrement attractif dans un contexte de taux bas.
Enfin, le tissu économique local commence à s’impliquer dans le logement intermédiaire. Des employeurs majeurs comme Airbus ou le CHU de Toulouse explorent des partenariats avec les opérateurs de LLI pour faciliter l’accès au logement de leurs collaborateurs. Cette démarche s’inscrit dans une vision élargie de la responsabilité sociale des entreprises et répond aux difficultés de recrutement liées à la tension immobilière.
La coordination de ces multiples acteurs reste un défi majeur. Des instances comme la Conférence Intercommunale du Logement ou le Comité Régional de l’Habitat et de l’Hébergement tentent d’harmoniser les interventions, mais des marges de progression subsistent pour optimiser la production de logements intermédiaires à Toulouse.
Les quartiers toulousains prioritaires pour le développement du LLI
L’implantation stratégique du logement locatif intermédiaire dans le tissu urbain toulousain constitue un facteur déterminant de son succès. Certains secteurs de la métropole présentent des caractéristiques particulièrement favorables à ce type d’habitat, tant en termes de besoins locaux que de potentiel de développement.
Le quartier de Borderouge, au nord de Toulouse, illustre parfaitement les zones prioritaires pour le LLI. Ce secteur en pleine mutation urbaine combine plusieurs atouts : une excellente desserte par la ligne B du métro, la proximité d’équipements structurants comme le parc de la Maourine et le centre commercial, ainsi qu’un tissu urbain relativement récent permettant des opérations d’ensemble cohérentes. Les premiers programmes de logements intermédiaires y rencontrent un vif succès, avec des taux d’occupation proches de 100%. Le profil sociologique du quartier, caractérisé par une forte proportion de jeunes actifs et de familles primo-accédantes, correspond idéalement à la cible du LLI.
Le secteur de Saint-Martin-du-Touch, à l’ouest de la ville, constitue un autre territoire stratégique. Sa proximité avec le pôle aéronautique de Blagnac et les nombreuses entreprises qui y sont implantées crée une demande naturelle pour des logements accessibles aux salariés de la filière. L’arrivée du tramway et le développement de la ZAC Toulouse Aerospace renforcent l’attractivité de ce secteur. Les opérations mixtes associant logements sociaux, intermédiaires et libres y trouvent un terrain d’application idéal.
Les zones de renouvellement urbain
Les anciens sites industriels en reconversion offrent des opportunités significatives pour le développement du LLI. L’exemple emblématique est celui de La Cartoucherie, ancien site militaire transformé en écoquartier. Sur ce périmètre, l’intégration de logements intermédiaires permet de maintenir une mixité sociale que le simple jeu du marché aurait compromise. Le projet comprend 30% de logements sociaux, 20% de logements intermédiaires et 50% de logements privés, créant ainsi un continuum résidentiel équilibré.
De même, le vaste projet Grand Matabiau – Quais d’Oc, autour de la gare centrale, prévoit une part significative de LLI dans sa programmation. Cette opération d’envergure, qui transformera 135 hectares en plein cœur de Toulouse, intègre le logement intermédiaire comme composante majeure de sa stratégie de mixité fonctionnelle et sociale.
Les communes périphériques sous tension
Au-delà de la ville-centre, plusieurs communes de première couronne connaissent une pression immobilière justifiant le déploiement du LLI. Colomiers, deuxième ville du département, voit ses prix immobiliers s’envoler sous l’effet de sa proximité avec les sites Airbus. Le quartier des Ramassiers, bien connecté par le train et les bus, accueille désormais plusieurs programmes de logements intermédiaires qui rencontrent un vif succès.
Blagnac, autre ville stratégique de l’agglomération, développe une politique volontariste en faveur du LLI. La ZAC Andromède intègre une proportion significative de logements intermédiaires, permettant de loger à proximité de leur lieu de travail des salariés du secteur aéronautique qui ne pourraient accéder ni au parc social ni au marché libre.
Plus au sud, Ramonville-Saint-Agne présente un profil attractif pour le LLI, avec sa station de métro terminus de la ligne B et son tissu économique dynamique lié au complexe scientifique de Rangueil. Les opérations récentes y incluent systématiquement une composante intermédiaire.
Les critères déterminants pour l’implantation du LLI
L’analyse des expériences réussies permet d’identifier plusieurs facteurs clés pour l’implantation optimale du logement intermédiaire à Toulouse :
- La proximité des transports en commun structurants (métro, tramway, Linéo)
- L’accessibilité aux bassins d’emploi majeurs
- La présence d’équipements publics (écoles, crèches, équipements sportifs)
- L’existence d’une demande locale identifiée
- La disponibilité foncière permettant des opérations d’échelle significative
À l’inverse, certains secteurs semblent moins prioritaires pour le développement du LLI. Les quartiers déjà fortement pourvus en logements sociaux, comme le Mirail ou Empalot, nécessitent plutôt une diversification vers le haut pour rééquilibrer leur profil socio-économique. De même, les zones résidentielles très valorisées, comme les quartiers Saint-Étienne ou Les Chalets, présentent des coûts fonciers prohibitifs qui compromettent l’équilibre économique des opérations intermédiaires.
La cartographie du potentiel de développement du LLI à Toulouse fait apparaître un arc nord-ouest / sud-est particulièrement propice, englobant les secteurs en développement ou en renouvellement urbain. Cette répartition territoriale cohérente permettrait de créer un véritable maillage de l’offre intermédiaire à l’échelle métropolitaine.
Modèles économiques et financements innovants pour accélérer la production
La montée en puissance du logement locatif intermédiaire à Toulouse nécessite des approches économiques et financières adaptées aux contraintes locales. Entre rentabilité pour les investisseurs et accessibilité pour les locataires, l’équation économique du LLI exige des solutions innovantes.
Le modèle économique classique du LLI repose sur un équilibre délicat. D’un côté, les loyers plafonnés (environ 10,94€/m² en zone B1 pour Toulouse) limitent les recettes d’exploitation. De l’autre, les coûts de production restent élevés, avec des prix de revient oscillant entre 2 800 et 3 500€/m² selon la localisation et les caractéristiques des programmes. Dans ce contexte, plusieurs leviers financiers s’avèrent indispensables pour viabiliser les opérations.
Les dispositifs fiscaux et réglementaires mobilisables
La TVA intermédiaire à 10% (au lieu de 20%) constitue un avantage fiscal majeur pour les opérateurs de LLI. Cette réduction représente une économie substantielle d’environ 8-9% sur le coût total de l’opération. À Toulouse, sur un programme type de 50 logements, ce dispositif génère une économie moyenne de 800 000€, contribuant significativement à l’équilibre financier.
L’exonération de taxe foncière pendant 20 ans offre un autre avantage considérable. Dans l’agglomération toulousaine, où la taxe foncière s’élève en moyenne à 30€/m²/an, cette exemption représente une économie cumulée d’environ 600€/m² sur la durée de l’exonération. Ce dispositif améliore substantiellement la rentabilité à long terme des investissements.
La densité bonifiée accordée par certaines communes de la métropole constitue un levier réglementaire efficace. À Blagnac par exemple, les programmes intégrant au moins 30% de LLI peuvent bénéficier d’un bonus de constructibilité de 15%, optimisant ainsi la valorisation du foncier.
Les montages opérationnels innovants
La dissociation du foncier et du bâti émerge comme une solution prometteuse pour réduire les coûts. À Toulouse, les premiers baux réels solidaires (BRS) adaptés au logement intermédiaire ont fait leur apparition. L’Office Foncier Solidaire de Toulouse Métropole, créé en 2020, commence à porter le foncier de certaines opérations, permettant aux opérateurs de se concentrer sur le seul investissement immobilier. Cette approche peut réduire jusqu’à 25% le coût d’accès au logement.
Les partenariats public-privé spécifiques au LLI se développent sur le territoire métropolitain. Le modèle des AFUL (Associations Foncières Urbaines Libres) permet d’associer collectivités, aménageurs et opérateurs dans des montages financiers optimisés. L’exemple de la ZAC Toulouse Aerospace illustre cette tendance, avec une répartition des risques et des investissements entre acteurs publics et privés.
La mutualisation des investissements entre plusieurs opérateurs constitue une autre innovation notable. Des fonds dédiés au LLI toulousain ont émergé, permettant de partager les risques et d’atteindre une taille critique. Le Fonds Logement Intermédiaire Occitanie, lancé en 2021 avec le soutien de la Banque des Territoires, a mobilisé 120 millions d’euros pour développer 1 200 logements intermédiaires dans la région, dont 60% à Toulouse.
Le rôle des investisseurs institutionnels
Les investisseurs institutionnels redécouvrent l’attrait du résidentiel intermédiaire, perçu comme une classe d’actifs défensive dans un contexte économique incertain. À Toulouse, plusieurs facteurs renforcent cet intérêt : la croissance démographique soutenue, la présence de grands employeurs stables, et la résilience du marché locatif local.
Les rendements nets visés oscillent entre 3,2% et 3,8%, un niveau modéré mais supérieur aux placements sans risque et compatible avec les stratégies d’investissement à long terme. La durée de détention moyenne, de 15 à 25 ans, correspond aux horizons d’investissement des compagnies d’assurance et des caisses de retraite.
Pour améliorer ces performances, des mécanismes d’indexation innovante des loyers sont expérimentés à Toulouse. Certains programmes ont adopté des formules d’indexation mixtes, combinant l’IRL (Indice de Référence des Loyers) et des indicateurs liés à la performance énergétique des bâtiments, créant ainsi une incitation à l’investissement dans la qualité environnementale.
Le financement de la performance environnementale
L’intégration des objectifs environnementaux dans le modèle économique du LLI représente un défi majeur mais porteur d’opportunités. À Toulouse, les surcoûts liés aux performances énergétiques supérieures (RE2020 -20%) sont partiellement compensés par des financements spécifiques.
Les prêts verts proposés par des institutions comme la Banque Européenne d’Investissement offrent des conditions avantageuses pour les programmes de LLI à haute performance environnementale. Le taux d’intérêt réduit (souvent inférieur de 50 points de base aux prêts classiques) améliore significativement l’équilibre financier des opérations.
Les certificats d’économie d’énergie (CEE) constituent une autre source de financement. Pour un programme de 50 logements aux normes RE2020 -20%, la valorisation des CEE peut représenter jusqu’à 100 000€ de recettes complémentaires.
Ces approches économiques et financières innovantes démontrent que le développement du LLI à Toulouse peut concilier rentabilité pour les investisseurs, accessibilité pour les ménages et performance environnementale. Leur généralisation permettrait d’accélérer significativement la production et de répondre plus efficacement aux besoins du territoire.
Vers un écosystème toulousain du logement intermédiaire : perspectives et recommandations
Le logement locatif intermédiaire possède tous les atouts pour transformer durablement le paysage immobilier toulousain. Pour concrétiser pleinement ce potentiel, une vision systémique et prospective s’impose, dépassant les approches fragmentées qui ont prévalu jusqu’à présent.
L’objectif quantitatif à atteindre fait consensus parmi les experts : Toulouse nécessiterait la production d’environ 1 500 logements intermédiaires par an pendant dix ans pour répondre efficacement aux besoins. Ce volume représenterait 20% de la production neuve totale, contre moins de 5% actuellement. Un tel changement d’échelle suppose une mobilisation sans précédent des acteurs locaux.
Créer une gouvernance métropolitaine dédiée
La mise en place d’une instance métropolitaine spécifiquement dédiée au LLI constituerait une avancée majeure. Cette structure pourrait prendre la forme d’un Groupement d’Intérêt Public associant Toulouse Métropole, les communes, les opérateurs et les représentants des entreprises locales. Ses missions incluraient la coordination des interventions, le suivi des objectifs, la mutualisation des bonnes pratiques et l’animation d’une dynamique territoriale cohérente.
Une conférence annuelle du logement intermédiaire permettrait de maintenir la mobilisation des acteurs et d’ajuster la stratégie en fonction des résultats obtenus. Cette instance pourrait s’appuyer sur un observatoire dédié, collectant et analysant les données relatives à l’offre, à la demande et aux impacts du LLI sur le marché immobilier toulousain.
Intégrer le LLI dans la planification urbaine
La révision prochaine du SCOT (Schéma de Cohérence Territoriale) de l’agglomération toulousaine offre l’opportunité d’inscrire le logement intermédiaire comme une composante structurante du développement territorial. Des objectifs chiffrés par secteurs géographiques pourraient y figurer, donnant une visibilité à long terme aux opérateurs.
Le PLUi-H (Plan Local d’Urbanisme intercommunal – Habitat) de Toulouse Métropole gagnerait à intégrer des outils réglementaires spécifiques favorisant le LLI. Parmi les pistes envisageables :
- Des secteurs de mixité sociale élargis au logement intermédiaire
- Des emplacements réservés pour programmes mixtes incluant du LLI
- Des bonus de constructibilité systématisés pour les opérations intégrant une part significative de logements intermédiaires
L’intégration du LLI dans les grandes opérations d’aménagement futures devrait devenir systématique. Le projet Grand Parc Garonne, qui transformera les berges du fleuve sur plus de 30 kilomètres, représente une opportunité idéale pour déployer cette stratégie à grande échelle.
Développer une filière économique locale
Le développement massif du LLI pourrait générer l’émergence d’une véritable filière économique locale, créatrice d’emplois et d’innovation. Les bureaux d’études, architectes et entreprises du bâtiment toulousains pourraient se spécialiser dans ce segment, développant des compétences spécifiques exportables vers d’autres territoires.
La création d’un cluster d’innovation dédié au logement intermédiaire, en lien avec les écoles d’architecture, l’université et les pôles de compétitivité locaux, stimulerait la recherche de solutions constructives optimisées. Des expérimentations sur la modularité, la réversibilité des espaces ou les matériaux biosourcés pourraient y être menées, faisant de Toulouse un laboratoire national du LLI.
Les entreprises locales gagneraient à s’impliquer directement dans le financement du logement intermédiaire. Un fonds d’investissement territorial abondé par les grands employeurs toulousains (Airbus, Thales, ATR, etc.) permettrait de flécher l’épargne locale vers ce type de projets, tout en sécurisant l’accès au logement des salariés.
Adapter l’offre aux spécificités toulousaines
Le modèle du LLI mérite d’être adapté aux particularités de la demande toulousaine. Plusieurs innovations programmatiques pourraient renforcer son attractivité :
Les résidences intergénérationnelles intermédiaires répondraient au vieillissement de la population tout en maintenant la mixité sociale. Un projet pilote dans le quartier Saint-Cyprien démontre la pertinence de cette approche, avec 30% de logements adaptés aux seniors et des espaces communs favorisant les interactions.
Les logements intermédiaires modulables permettraient d’accompagner l’évolution des besoins des ménages. Des cloisons amovibles, des pièces polyvalentes ou des configurations évolutives optimiseraient l’usage des espaces sur la durée, répondant ainsi à la diversité des parcours résidentiels.
L’intégration systématique d’espaces partagés (ateliers, buanderies, jardins, espaces de coworking) dans les programmes de LLI enrichirait l’offre tout en réduisant l’empreinte écologique. Ces équipements compenseraient la taille modérée des logements et favoriseraient le lien social.
Former et sensibiliser
Le développement du LLI à Toulouse nécessite un effort soutenu de formation et de sensibilisation. Les professionnels de l’immobilier (agents, notaires, banquiers) connaissent encore mal ce segment et ses spécificités. Des modules de formation continue pourraient être développés en partenariat avec les organismes professionnels et l’université.
La communication auprès du grand public mérite d’être renforcée. Une Maison du Logement Intermédiaire, physique ou virtuelle, permettrait d’informer les ménages potentiellement concernés et de les orienter vers les programmes correspondant à leurs besoins.
La mise en place d’un guichet unique pour les candidats au LLI simplifierait les démarches et optimiserait l’attribution des logements. Une plateforme numérique centralisant l’offre disponible à l’échelle métropolitaine renforcerait la visibilité de ce segment encore méconnu.
L’avenir du logement intermédiaire à Toulouse dépendra largement de la capacité des acteurs locaux à coordonner leurs efforts et à innover. Les perspectives sont prometteuses, mais nécessitent une mobilisation collective sans précédent pour transformer durablement le paysage immobilier de la ville rose.